Consultoria financera empreses: compra d’una nau industrial. Anàlisi de les diferents possibilitats de finançament de la inversió i principals avantatges i inconvenients

Tot negoci o activitat econòmica precisa d’unes instal·lacions on portar-les a terme i de les que podem ser llogaters o propietaris. En aquest darrer cas, ens sorgeixen diversos interrogants sobre quina és la millor manera de fer-ho i entre les que destaquem les següents principals:

1. Compra mitjançant hipoteca
2. Lloguer amb opció de compra
3. Arrendament financer

 

1. La compra

La compra d’una nau industrial o local comercial per mitjà d’hipoteca presenta les següents principals característiques:

1. S’obtindrà un import màxim de finançament d’entorn al 70% del valor de la compra. Així que pel restant import necessari de compra del local i/o adequació del local caldrà buscar finançament complementari o finançar-lo amb recursos propis.
2. La durada del préstec bancari oscil·larà entre els 10 i 15 anys (menor que p.e. una compra d’un pis).
3. El tipus d’interès dependrà de la qualificació de risc empresa que tinguem i del sector en el que es trobi l’activitat. En general, serà un tipus d’interès més competitiu que en l’opció arrendament financer
4. Cal analitzar si el finançament és fix o variable
5. Al ser propietaris de l’immoble, impostos com l’IBI no figuraran inclosos a la quota
6. Obres complementàries / adequació: s’ha d’efectuar un estimació de les mateixes
7. Fiscalitat: dependrà de si es primera transmissió o no, de si aplica ITP o IVA entre d’altres, de si l’empresa es troba en prorrata.
8. Altres costos: valorar altres despeses de l’operació com AJD, comissió d’estudi, despeses notarials entre d’altres

 

2. El lloguer

El lloguer amb opció de compra, recull totes les condicions pactades per les parts i, en el mateix contracte, es concedeix l’opció de compra a la part arrendatària. Destaquen les següents característiques:

1. La prima d’opció és una quantitat que la arrendatari lliura a l’arrendador per atorgar-li la opció de compra sobre la nau industrial. L’import de la prima es descompta del preu estipulat juntament amb les amortitzacions.
2. En cas de no executar l’opció, la prima queda en benefici de la propietat
3. Pel que fa a les amortitzacions, de la renda satisfeta per la part arrendatària un percentatge es descompta del preu final (ha funcionat bastant bé establir un escalat en l’amortització de les rendes.)
4. Un risc associat al lloguer amb opció de compra, és el fet que durant el termini de lloguer, la propietat sigui objecte d’algun embargament per concurs de creditors o altres motius
5. Una vegada exercida la opció de compra, caldrà tenir present el referent a la compra indicat anteriorment.

 

3. Arrendament financer

Finalment l’arrendament financer és una opció en que l’entitat financera és la propietària fins a la finalització del contacte i destaca el següent:

1. Amb aquest sistema aconseguim finançar fins al 100 % del preu del local,
2. Les despeses es poden finançar en quotes i hi ha avantatges fiscals.
3. Les quotes inclouran implícites altres despeses com assegurances, impostos com l’IBI entre d’altres
4. No és necessari una fiança o aval
5. Amb el lísing, d’altra banda, no ens descapitalitzem, i els diners que no aportem al finançament el podem fer servir en l’activitat pròpia.
6. Presenta un tipus d’interès en general superior a la compra mitjançant hipoteca
7. Hi ha l’opció de compra al final del contracte.

 

Cal valorar i analitzar bé els pros i contres de cada situació així com els múltiples aspectes que intervenen en una operació d’aquesta envergadura com serien el % de finançament que rebem, les despeses d’adequació del local necessàries, el tipus d’interès, la durada a la que ens financen, la fiscalitat, les altres despeses (comissions, assegurances, impostos…) i projectar aquestes circumstàncies en un calendari de “cash flows” per avaluar les sortides monetàries de l’empresa i si aquesta s’ho pot permetre.

 

Finalment, en una operació d’aquestes característiques i prèviament a que l’entitat financera l’autoritzi, ens pot sol·licitar d’un període de fins a 3 anys la següent informació:

• Declaracions d’IS (model 200)
• Declaracions d’IVA (models 303 i 390)
• Declaracions d’IRPF (models 110,115, 180 i 190)
• Balanç de sumes i saldos
• Detall de proveïdors i de préstecs bancaris amb venciments per mesos
• Pressupost econòmic
• Existència de pòlisses de crèdit, avals, contractes de lísing/renting o qualsevol mena de contracte mercantil

 

Una operació de compra de nau industrial requereix d’una avaluació dels diferents aspectes jurídics, fiscals i econòmics que hi intervenen. Des de Senders Financers t’oferim un assessorament integral així com t’ajudem a modelitzar econòmicament la operació perquè no hi hagi cap imprevist en la teva tresoreria amb el nostre servei: Valoració de negocis i modelització econòmico–financera