La promoció d’habitatge cooperatiu en règim de cessió d’ús en solars / edificis de titularitat municipal mitjançant la cessió d’un dret de superfície. Aspectes a considerar en els Estudis Econòmics per avaluar la viabilitat del projecte (1 de 2).

• Què és l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús?

 El sistema d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús es basa en l’organització cooperativa i sense ànim de lucre per a proveir habitatge digne a un preu assequible a les persones sòcies que la conformen. Es tracta d’un model comunitari basat en l’organització i apoderament de la ciutadania per a la resolució de les necessitats col·lectives d’habitatge. La promoció i construcció està impulsada per les futures persones habitants, fet que permet desenvolupar projectes de convivència comunitaris, participatius i solidaris.

I. La propietat és col·lectiva: ni privada ni pública

La cooperativa sempre és la titular dels habitatges i es crea amb voluntat de durada indefinida i per tant, no és possible, transformar el model per obtenir habitatges de propietat privada. D’aquesta manera, la propietat col·lectiva evita la especulació en tant impossibilita el lucre individual (ja sigui per mitjà del lloguer de l’habitatge o la venda del mateix). Aquest model permet i fomenta alhora, la implicació i apoderament de les persones sòcies, que en són propietàries conjuntament, a diferencia d’un model en què la propietat sigui pública.

II. Dret d’ús: ni lloguer ni compra

Els habitatges es consideren un bé d’ús i les persones sòcies de la cooperativa en poden gaudir de manera indefinida (cas que la propietat del sòl o de l’edifici sigui de la cooperativa) o per un període de temps molt prolongat (en el cas dels sòls públics cedits en dret de superfície que són en els que ens centrarem, la cooperativa pot gaudir de la tinença de l’edifici fins a 75 anys).

Aquest model, per les unitats de convivència suposa una major estabilitat que el lloguer (quotes que poden augmentar considerablement) i és més assequible que la compra. El dret d’ús requereix d’una aportació i inversió inicial moderada per part de les unitats de convivència així com del pagament d’unes quotes mensuals que es deriven dels costos d’adquisició, manteniment i funcionament de la cooperativa, no els del mercat (s’elimina el benefici de la promoció i comercialització existent en les promocions tradicionals).

• Valors dels projecte d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús

1.  Habitatge no especulatiu: l’habitatge, en el sistema actual pot ser i és utilitzat com a bé d’inversió (actiu refugi en que el preu generalment augmenta de valor) passant a un segon terme, el veritable objecte com a dret bàsic que és (en el cas que una unitat de convivència decideixi abandonar l’habitatge, el preu/valor de la transmissió del dret d’ús, el regula i determina la pròpia cooperativa i no es pot obtenir un preu de mercat).
2. Habitatge assequible: l’objectiu dels projectes és generar habitatges a un preu inferior al de mercat i s’aconsegueix reduint costos (com els esmentats del benefici de la promoció i comercialització de les promotores tradicionals) així com portant a terme aquests projectes en espais públics mitjançant la cessió d’un dret de superfície (que poden suposar estalvis molt significatius respecte el mercat lliure).
3. Autogestió, corresponsabilitat i apoderament. En aquest projecte participen totes les persones sòcies que viuran al projecte d’habitatge cooperatiu i per tant, es fomenta la corresponsabilitat entre totes les persones sòcies a diferència d’altres models.
4. Suport mutu, cohabitatge i vida comunitària. La possibilitat de compartir espais (cohabitatge) permet disposar d’espais que normalment no es tindrien en habitatges privats (sala polivalent, habitacions per convidats entre d’altres). Això permet establir relacions de suport mutu que reforcen la vida comunitària.
5. Arrelament i vertebració territorial. L’estabilitat de l’habitatge permet que les persones residents del projecte s’impliquin i es relacionin en projectes i espais del barri i en un sentit invers, els espais comunitaris oberts al barri, poden afavorir les relacions entre el veïnat i l’enfortiment de la xarxa comunitària.
6. Sostenibilitat, petjada ecològica i eficiència energètica. El fet de compartir espais com l’esmentat de l’habitació de convidats fa que l’edifici sigui més eficient fa que siguin necessaris menys recursos (cada casa no disposa d’una habitació de convidats que generalment presenta un ús poc habitual) i per tant vagi en favor de la sostenibilitat i el menor impacte a nivell de petjada ecològica.
7. Foment de l’economia social i solidària. El model d’habitatge cooperatiu en règim d’ús s’emmarca dins els principis de l’economia social, solidària: situant en el centre de l’activitat econòmica la satisfacció de les necessitats de les persones i de les comunitats, la sostenibilitat del projecte i la del seu entorn i allunyant-se de criteris basats en el lucre o la rendibilitat.

• L’habitatge cooperatiu en cessió d’us en espais públics

 Són recents (entorn a 15 anys) si bé creixents les experiències d’aquest tipus de model d’habitatge a Catalunya i en el cas de l’Administració Pública diferents Ajuntaments com Barcelona o Manresa haurien obert concursos per a l’adjudicació de solars/edificis  municipals mitjançant dret de superfície.  

 El Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per a millorar l’accés a l’habitatge hauria suposat una important palanca en l’àmbit municipal per portar a terme projectes d’habitatge en cessió d’ús. Addicionalment als tradicionals usos dels equipaments comunitaris (docència, esportiu, sociocultural entre d’altres), l’article 11 de Mesures per incrementar el parc d’allotjaments dotacionals, inclou juntament als anteriors usos, l’allotjament dotacional.

• Instrumentalització del projecte d’habitatge en cessió d’ús en l’àmbit municipal

 El mecanisme habitual per gestionar aquests projectes i donat que es requereix una durada llarga, és el de cessió d’un dret de superfície ja que permet fer-ho a 75 anys, període més que suficient per “digerir” les inversions inicials. No obstant això i amb caràcter previ a la constitució del dret de superfície seran necessaris una sèrie d’estudis i anàlisis preliminars.

 Caldrà comptar amb la col·laboració d’equips professionals de suport per acompanyar al projecte en la presa de les diferents decisions a l’hora de definir tant l’organització com el projecte en els diversos àmbits: jurídic, social, arquitectònic i econòmic. En relació a aquest darrer àmbit, en el proper article, es citaran una sèrie de consideracions generals i aspectes de rellevància a tenir presents a l’hora de realitzar un Estudi econòmic que determini la viabilitat del projecte.