Todo negocio o actividad económica precisa de unas instalaciones donde llevarlas a cabo y de las que podemos ser inquilinos o propietarios. En este último caso, nos surgen varios interrogantes sobre cuál es la mejor manera de hacerlo y entre las que destacamos las siguientes principales:
- Compra mediante hipoteca
- Alquiler con opción de compra
- Arrendamiento financiero
1. La compra
La compra de una nave industrial o local comercial mediante hipoteca presenta las siguientes principales características:
- a) Se obtendrá un importe máximo de financiación de entorno al 70% del valor de la compra. Así que por el restante importe necesario de compra del local y/o adecuación del local habrá que buscar financiación complementaria o financiarlo con recursos propios.
- b) La duración del préstamo bancario oscilará entre los 10 y 15 años (menor que p.e. una compra de un piso).
- c) El tipo de interés dependerá de la calificación de riesgo empresa que tengamos y del sector en el que se encuentre la actividad. En general, será un tipo de interés más competitivo que en la opción arrendamiento financiero
- d) Hay que analizar si la financiación es fijo o variable
- e) Al ser propietarios del inmueble, impuestos como el IBI no figurarán incluidos en la cuota
- f) Obras complementarias / adecuación: se efectuará una estimación de las mismas
- g) Fiscalidad: dependerá de si se primera transmisión o no, de si aplica ITP o IVA entre otros, de si la empresa se encuentra en prorrata.
- h) Otros costes: valorar otros gastos de la operación como AJD, comisión de estudio, gastos notariales entre otros
2. El alquiler
El alquiler con opción de compra recoge todas las condiciones pactadas por las partes y, en el mismo contrato, se concede la opción de compra en la parte arrendataria. Destacan las siguientes características:
- a) La prima de opción es una cantidad que el arrendatario entrega al arrendador para otorgarle la opción de compra sobre la nave industrial. El importe de la prima se descuenta del precio estipulado junto con las amortizaciones.
- b) En caso de no ejecutar la opción, la prima queda en beneficio de la propiedad
- c) En cuanto a las amortizaciones, de la renta satisfecha por la parte arrendataria un porcentaje se descuenta del precio final (ha funcionado bastante bien establecer un escalado en la amortización de las rentas.)
- d) Un riesgo asociado al alquiler con opción de compra, es el hecho de que durante el plazo de alquiler, la propiedad sea objeto de algún embargo por concurso de acreedores u otros motivos
- e) Una vez ejercida la opción de compra, habrá que tener presente el referente a la compra indicado anteriormente.
3. El arrendamiento financiero
Finalmente, el arrendamiento financiero es una opción en que la entidad financiera es la propietaria hasta la finalización del contacto y destaca lo siguiente:
- a) Con este sistema conseguimos financiar hasta el 100% del precio del local,
- b) Los gastos se pueden financiar en cuotas y hay ventajas fiscales.
- c) Las cuotas incluirán implícitas otros gastos como seguros, impuestos como el IBI entre otros
- d) No es necesario una fianza o aval
- e) Con el leasing, por otra parte, no nos descapitalizado, y el dinero que no aportamos a la financiación los podemos utilizar en la actividad propia.
- f) Presenta un tipo de interés en general superior a la compra mediante hipoteca
- g) Existe la opción de compra al final del contrato.
Hay que valorar y analizar bien los pros y contras de cada situación así como los múltiples aspectos que intervienen en una operación de esta envergadura como serían el% de financiación que recibimos, los gastos de adecuación del local necesarias, el tipo de interés, la duración en la que nos financian, la fiscalidad, los otros gastos (comisiones, seguros, impuestos …) y proyectar estas circunstancias en un calendario de «cash flows» para evaluar las salidas monetarias de la empresa y si ésta se lo puede permitir.
Finalmente, en una operación de estas características y previamente a que la entidad financiera la autorice, puede solicitar un periodo de hasta 3 años la siguiente información:
- Declaraciones de IS (modelo 200)
- Declaraciones de IVA (modelos 303 y 390)
- Declaraciones de IRPF (modelos 110,115, 180 y 190)
- Balance de sumas y saldos
- Detalle de proveedores y de préstamos bancarios con vencimientos por meses
- Presupuesto económico
- Existencia de pólizas de crédito, avales, contratos de leasing / renting o cualquier tipo de contrato mercantil
Una operación de compra de nave industrial requiere de una evaluación de los diferentes aspectos jurídicos, fiscales y económicos que intervienen. Desde Senders Financers te ofrecemos un asesoramiento integral así como ayudarle a modelizar económicamente la operación para que no haya ningún imprevisto en tu tesorería con nuestro servicio: Valoración de negocios y modelización económico-financiera
