La promoción de vivienda cooperativa en régimen de cesión de uso en solares / edificios de titularidad municipal mediante la cesión de un derecho de superficie. Aspectos a considerar en los Estudios Económicos para evaluar la viabilidad del proyecto (1 de 2).

• ¿Qué es la vivienda cooperativa en cesión de uso?

El sistema de vivienda cooperativa en cesión de uso se basa en la organización cooperativa y sin ánimo de lucro para proveer vivienda digna a un precio asequible a las personas socias que la conforman. Se trata de un modelo comunitario basado en la organización y empoderamiento de la ciudadanía para la resolución de las necesidades colectivas de vivienda. La promoción y construcción está impulsada por las futuras personas habitantes, lo que permite desarrollar proyectos de convivencia comunitarios, participativos y solidarios.

I. La propiedad es colectiva: ni privada ni pública

La cooperativa siempre es la titular de las viviendas y se crea con voluntad de duración indefinida y por tanto, no es posible, transformar el modelo para obtener viviendas de propiedad privada. De este modo, la propiedad colectiva evita la especulación en tanto imposibilita el lucro individual (ya sea por medio del alquiler de la vivienda o la venta del mismo). Este modelo permite y fomenta al mismo tiempo, la implicación y apoderamiento de las personas socias, propietarias conjuntamente, a diferencia de un modelo en el que la propiedad sea pública

II. Derecho de uso: ni alquiler ni compra

Las viviendas se consideran un bien de uso y las personas socias de la cooperativa podrán disfrutarlo de manera indefinida (caso de que la propiedad del suelo o del edificio sea de la cooperativa) o por un periodo de tiempo muy prolongado (en el caso de los suelos públicos cedidos en derecho de superficie que son en los que nos centraremos, la cooperativa puede disfrutar de la tenencia del edificio hasta 75 años).

Este modelo, por las unidades de convivencia supone una mayor estabilidad que el alquiler (cuotas que pueden aumentar considerablemente) y es más asequible que la compra. El derecho de uso requiere de un aporte e inversión inicial moderada por parte de las unidades de convivencia así como del pago de unas cuotas mensuales que se derivan de los costes de adquisición, mantenimiento y funcionamiento de la cooperativa, no los del mercado (se elimina el beneficio de la promoción y comercialización existente en las promociones tradicionales).

• Valores de los proyectos de vivienda cooperativa en cesión de uso

1. Vivienda no especulativa: la vivienda, en el sistema actual puede ser y es utilizada como bien de inversión (activo refugio en que el precio generalmente aumenta de valor) pasando a un segundo plano, el verdadero objeto como derecho básico que es (en caso de que una unidad de convivencia decida abandonar la vivienda, el precio / valor de la transmisión del derecho de uso, lo regula y determina la propia cooperativa y no se puede obtener un precio de mercado).
2. Vivienda asequible: el objetivo de los proyectos es generar viviendas a un precio inferior al de mercado y se consigue reduciendo costes (como los mencionados del beneficio de la promoción y comercialización de las promotoras tradicionales) así como llevando a cabo estos proyectos en espacios públicos mediante la cesión de un derecho de superficie (que pueden suponer ahorros muy significativos respecto al mercado libre).
3. Autogestión, corresponsabilidad y apoderamiento. En este proyecto participan todas las personas socias que vivirán en el proyecto de vivienda cooperativa y por tanto, se fomenta la corresponsabilidad entre todas las personas socias a diferencia de otros modelos.
4. Apoyo mutuo, covivienda y vida comunitaria. La posibilidad de compartir espacios (covivienda) permite disponer de espacios que normalmente no se tendrían en viviendas privadas (sala polivalente, habitaciones para invitados entre otros). Esto permite establecer relaciones de apoyo mutuo que refuerzan la vida comunitaria.
5. Arraigo y vertebración territorial. La estabilidad de la vivienda permite que las personas residentes del proyecto se impliquen y se relacionen en proyectos y espacios del barrio y en un sentido inverso, los espacios comunitarios abiertos al barrio, pueden favorecer las relaciones entre el vecindario y el fortalecimiento de la red comunitaria.
6. Sostenibilidad, huella ecológica y eficiencia energética. El hecho de compartir espacios como el mencionado de la habitación de invitados hace que el edificio sea más eficiente hace que sean necesarios menos recursos (cada casa no dispone de una habitación de invitados que generalmente presenta un uso poco habitual) y por tanto vaya en favor de la sostenibilidad y el menor impacto a nivel de huella ecológica.
7. Fomento de la economía social y solidaria. El modelo de vivienda cooperativa en régimen de uso se enmarca dentro de los principios de la economía social, solidaria: situando en el centro de la actividad económica la satisfacción de las necesidades de las personas y de las comunidades, la sostenibilidad del proyecto y la de su entorno y alejándose de criterios basados ​​en el lucro o la rentabilidad.

La vivienda cooperativa en cesión de uso en espacios públicos

Son recientes (en torno a 15 años) si bien crecientes las experiencias de este tipo de modelo de vivienda en Cataluña y en el caso de la Administración Pública diferentes Ayuntamientos como Barcelona o Manresa habrían abierto concursos para la adjudicación de solares / edificios municipales mediante derecho de superficie.

 El Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda habría supuesto una importante palanca en el ámbito municipal para llevar a cabo proyectos de vivienda en cesión de uso. Adicionalmente a los tradicionales usos de los equipamientos comunitarios (docencia, deportivo, sociocultural entre otros), el artículo 11 de Medidas para incrementar el parque de alojamientos dotacionales, incluye junto a los anteriores usos, el alojamiento dotacional.

Instrumentalización del proyecto de vivienda en cesión de uso en el ámbito municipal

El mecanismo habitual para gestionar estos proyectos y dado que se requiere una duración larga, es el de cesión de un derecho de superficie ya que permite hacerlo a 75 años, periodo más que suficiente para «digerir» las inversiones iniciales. Sin embargo y con carácter previo a la constitución del derecho de superficie serán necesarios una serie de estudios y análisis preliminares.

 Habrá que contar con la colaboración de equipos profesionales de apoyo para acompañar al proyecto en la toma de las distintas decisiones a la hora de definir tanto la organización como el proyecto en los diversos ámbitos: jurídico, social, arquitectónico y económico. En relación a este último ámbito, en el próximo artículo, se citarán una serie de consideraciones generales y aspectos de relevancia a tener presentes a la hora de realizar un Estudio económico que determine la viabilidad del proyecto.